2009年12月29日

B管理会社変更の流れ

<管理会社の変更は慎重に時間をかけて>

管理会社の変更はマンション管理組合にとって一大事です。
総会における過半数の決議で決しますが、組合員(居住者)
の総意をあらかじめ、まとめておくとスムーズに進みます。

前回の管理会社チェックで気になる項目が多く見受けられる
ようでしたら、まずは現管理会社には知られないような方法
で組合員全体のアンケートを取ってはどうですか。

理事会主体でアンケートを作り、各戸に配布、理事長宛に
回答すれば問題ないでしょう。集計の結果、変更した方が
管理組合にメリットがあるようでしたら、プロジェクトの
スタートです。

理事会のメンバーが活動できないようでしたら、有志を募っ
て管理会社変更実行委員会なる理事会の下部組織を作ると
より強力です。委員会には、メンバーでなくても理事長や
理事が参加することが望ましいです。

総会の議長は基本的に理事長です。理事長の一言は出席者
に大きな影響を与えることから、委員会と理事長は同じ方向
に向いていないと分裂する危険性もあります。

下記に大まかな流れを記載しますが、必ずしもこの通りでは
ない場合もありますので参考にしていただければと思います。


@理事会・委員会にて管理会社変更についての協議開始
この時点ではまだ情報をオープンにしない方がよいと思います。
          ↓

A他の管理会社へコンタクトを取る
地元の管理会社、大手管理会社、独立系管理会社から、5
〜6社を選択し、見積を出してもらいます。
こちらから提供する情報は、現在の管理委託契約内容と同じ
仕様で、現定額委託料は伏せた方がよいでしょう。

実はこのファーストコンタクトから、管理会社をチェック
します。先方の望む姿勢(対応速度、反応等)は違うはず
です。独自で採点表を作ってみると比較しやすいです。
          ↓

B現管理会社と他管理会社を比較

理事会(委員会)に見積の提出と簡単なプレゼンをして
もらいます。各社出そろったところで、見積、会社概要、
特徴を比較し、検討します。

このあたりから各組合員に対し、理事会(委員会)の活動
情報を発信しておく方がよいと思います。
          ↓

C候補となる管理会社の選考

現管理会社と他社との仕様・金額を比較し、最終的に書類
選考で2社くらいに絞ります。

その2社で、理事会主催でオープン説明会を開いて直接、
居住者から質問等をぶつけてみてはどうでしょう。

説明会の結果を踏まえ、理事会として、最終候補を決定
します。決まったらその管理会社と連絡を取り、今後の
流れを打合せします。

ここからは組合の総意(総会での過半数の賛成)で動き
ますので、一概には言えませんが、

○現管理会社に解約通知を送る⇒新管理会社へ移行
○現管理会社と候補管理会社のどちらかを総会の決議で
 決める

という流れになります。

先にも触れましたが、理事会(委員会)先行で話が進む
と現管理会社支持派から思わぬ反発を受けることもあり
ますので、理事会(委員会)の動きに合わせて、議事録
を配布し、組合員が理事会の活動を知っておく必要があ
ります。

また、現管理会社が定額委託料の減額や、体制の見直し
強化を申し入れてくることも想定しておいた方がよいと
思います。

管理組合の運営は組合主体ですので、組合にとってより
良い選択ができればそれに越したことはありません。

ですので、現管理会社が本当に襟を正してきちんと管理
してくれるなら、管理会社を変更しないという決断も選
択肢の一つです。

理事会、委員会の方は大変かと思いますが、より快適な
マンションライフをおくることができるようがんばって
ください。

次回以降はマンションのトラブルについて事例を紹介して
いきたいと思います。
posted by starcastle at 22:54| Comment(0) | TrackBack(0) | ■管理会社の変更 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月24日

A管理会社判定チェック項目

<良い管理会社の判断基準とは>

管理会社も企業ですので、管理組合と委託契約を結んで何ぼの
世界です。本来は競合競争の世界なので、精一杯管理に努める
はずです。

フロント担当が一生懸命やってくれる、すぐ対応してくれる、良い
アドバイスをしてくれた…等、フロント担当の力量にもよりますが、
一番重要なことは、
「管理委託契約内容に基づいた委託業務を完全に履行する」ことです。

ですので、委託契約外のこと、例えば、町内会との折衝だったり、
民事の紛争だったりとかで、管理会社の判断をするのは、少々酷
かと思います。

下記に、簡単なチェック項目を記載しますので、ご参考になれば
幸いです。

●日常清掃や特別清掃を定期的に行いマンション全体がきれい
 ですか?

●ゴミ置場のルールは守られていますか?

●フロント担当者への依頼事は期日を決めて的確に回答されて
 いますか?

●フロント担当者は定期的にマンションを巡回し建物、設備、
 清掃状況を把握し適切な提案を行っていますか?

●理事会での報告、議事録作成などはしっかりしていますか?

●管理会社自体の財務・経営状況はしっかりしていますか?
 デべ系の管理会社の場合、親会社の経営状況は大丈夫です
 か?

●管理会社として的確なアドバイスはありますか?

●管理員がいる場合、管理員はきちんと挨拶を行い居住者の方
 とコミュニケーションを取れていますか?

●管理員と管理会社の連携はスピーディに取れていますか?

●管理員が居住者のプライバシーや個人情報を他の居住者に話
 していませんか、また契約に則った仕事をしてますか?

●24時間365日管理会社と連絡が取れる体制は出来ています
 か?
 これかなり重要です。

●管理会社の月次報告は翌月末までの報告が徹底されています
 か?

●未収納金(管理費等の滞納)についてフロント担当者任せで
 なく組織的に取り組んでいますか?
 また、滞納者へは法的手段を取る提案はありますか?

●補修工事について組合(理事長)に連絡無く勝手に管理会社が
 実施し、事後承認を頼まれたことはありませんか?

●長期修繕計画、資金計画の定期的な見直し提案があります
 か? 築8〜10年超えのマンションでは特に重要です。

●地上デジタル放送導入に伴う対策について管理会社より提案
 はありましたか?

●管理委託契約の更新時にマンション管理適正化法に基づく重
 要事項説明を受けましたか?

●長期修繕計画に基づく適切な提案がありますか?

管理会社の電話対応だったり、レスポンスだったり、日常的なこと
が実際には一番ポイントかもしれませんね。

次回は管理会社変更の流れについてお伝えしようと思います。
posted by starcastle at 01:16| Comment(0) | TrackBack(0) | ■管理会社の変更 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月21日

C内覧会について

<最後のチェック項目>

話が前後して申し訳ありませんが、購入前チェック項目で
最後の重要な項目を忘れておりましたので、記載します。

マンション購入の契約が終わってから、引渡しまでの間に
一大行事があります。

内覧会です。

内覧会は管理会社から入居に関して、町内会・居住者名簿の
記入、管理費等引落口座の記入・説明等事務的な行事が一つ。

マンションの共用部設備(エレベーター、宅配ロッカー、セ
キュリティ等)について各メーカーの説明が一つ。

そして、みなさんお待ちかねの居室の内覧です。これについ
ては、事前に準備をされたほうがよいでしょう。当初の間取
り・図面と差異はないか?キズや歪みはないか?危険と思わ
れる箇所はないか?

内覧会に出席するオーナーは2通りお見受けします。部屋の
チェックを徹底的にする方(場合によっては建築士を同行させ
る方もみえます)、カーテンや家具のサイズをはかるだけで
すぐ終える方。早い方は10分。長い方は半日。

マンション関連会社の私が言うのは具合が悪いのですが、個人
的には、徹底的にチェックすることをオススメします。
マンションの所有者は引渡しまではゼネコン(建築会社)です。
引渡日に売主(販売会社)→管理会社経由で管理組合へと所有
者が変更になります。

組合が所有者になってからでも売主、ゼネコンは何か不具合が
起きた場合はアフターサービス基準に基づき、対応してくれま
すが、正直動きが遅くなります。

ゼネコンは引渡ししてしまえば、もう次の現場にシフトします。
ですので、ゼネコンが所有者のうちに手直しをさせるのがベス
トです。

あなたのマンションです。遠慮は無用なのです。部屋のスミから
スミまでチェックするつもりで内覧会に臨んでください。

ブログ内広告でも掲載中の内覧会チェックシートがあります。
有料の商材ですが、ガイドとしてはお役に立てると思います
ので再度、掲載します。ご参考までに。

一級建築士長尾浩士氏による【マンション内覧会施主チェックシート】

@マンション内覧会施主検査チェックシート(P25) 
Aマンション内覧会施主検査チェックシート記入方法サンプル(P6)
Bマンション内覧会施主検査チェックシート利用マニュアル(P48)

以上の3冊(オールカラー)から構成されており、実際の内覧会同行で
不具合のあった箇所を中心に100枚の写真付きで解りやすい解説
付になっています。
又、購入者の方には、特典として内覧会前、後に【無料】でメール、
FAX、電話などで長尾氏に相談することのできる『内覧会フォロ
ーシステム』がご利用できる仕組みになっています。

詳しくはこちらをご覧ください↓↓



プロから伝授!自分でもできる「マンション内覧会施主チェックシート」無料相談付






posted by starcastle at 01:03| Comment(0) | TrackBack(0) | ■購入前チェック項目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。