2009年12月21日

C内覧会について

<最後のチェック項目>

話が前後して申し訳ありませんが、購入前チェック項目で
最後の重要な項目を忘れておりましたので、記載します。

マンション購入の契約が終わってから、引渡しまでの間に
一大行事があります。

内覧会です。

内覧会は管理会社から入居に関して、町内会・居住者名簿の
記入、管理費等引落口座の記入・説明等事務的な行事が一つ。

マンションの共用部設備(エレベーター、宅配ロッカー、セ
キュリティ等)について各メーカーの説明が一つ。

そして、みなさんお待ちかねの居室の内覧です。これについ
ては、事前に準備をされたほうがよいでしょう。当初の間取
り・図面と差異はないか?キズや歪みはないか?危険と思わ
れる箇所はないか?

内覧会に出席するオーナーは2通りお見受けします。部屋の
チェックを徹底的にする方(場合によっては建築士を同行させ
る方もみえます)、カーテンや家具のサイズをはかるだけで
すぐ終える方。早い方は10分。長い方は半日。

マンション関連会社の私が言うのは具合が悪いのですが、個人
的には、徹底的にチェックすることをオススメします。
マンションの所有者は引渡しまではゼネコン(建築会社)です。
引渡日に売主(販売会社)→管理会社経由で管理組合へと所有
者が変更になります。

組合が所有者になってからでも売主、ゼネコンは何か不具合が
起きた場合はアフターサービス基準に基づき、対応してくれま
すが、正直動きが遅くなります。

ゼネコンは引渡ししてしまえば、もう次の現場にシフトします。
ですので、ゼネコンが所有者のうちに手直しをさせるのがベス
トです。

あなたのマンションです。遠慮は無用なのです。部屋のスミから
スミまでチェックするつもりで内覧会に臨んでください。

ブログ内広告でも掲載中の内覧会チェックシートがあります。
有料の商材ですが、ガイドとしてはお役に立てると思います
ので再度、掲載します。ご参考までに。

一級建築士長尾浩士氏による【マンション内覧会施主チェックシート】

@マンション内覧会施主検査チェックシート(P25) 
Aマンション内覧会施主検査チェックシート記入方法サンプル(P6)
Bマンション内覧会施主検査チェックシート利用マニュアル(P48)

以上の3冊(オールカラー)から構成されており、実際の内覧会同行で
不具合のあった箇所を中心に100枚の写真付きで解りやすい解説
付になっています。
又、購入者の方には、特典として内覧会前、後に【無料】でメール、
FAX、電話などで長尾氏に相談することのできる『内覧会フォロ
ーシステム』がご利用できる仕組みになっています。

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posted by starcastle at 01:03| Comment(0) | TrackBack(0) | ■購入前チェック項目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月12日

B-3 良い管理会社とは

<良い管理会社の判断基準とは>

管理会社はデべ系と独立系とあると前回書きましたが、
デべ系だから良いとか独立系だから良いということは
ありません。

どの管理会社も1人のフロント担当者(管理組合との
パイプ役をフロントと言います。ホテルのフロントと
はちょっと意味合いが違います)が10棟前後のマンシ
ョンを受け持ちます。

ポイントはフロント担当者がきちんと対応してくれる
か、また組織としてフロント担当者をフォローできる
かという点です。

管理人がいれば尚良いでしょう。おおよそ50戸超える
マンションでは管理人がいることが多いです。
お客様とのファーストコンタクトが早いほど、いろいろ
と都合はよいはずです。

フロント担当者については、正直入居してみないとわか
りませんが、管理会社に対しては改善を希望すること、
クレーム等いろいろと問い合わせすることをおすすめ
します。その対応で管理会社のチカラがわかると思います。

管理会社の良し悪しを入居前に把握するのは、正直むず
かしいです。ひとつ言えるのはデべ系・独立系に関係な
くなおかつ、会社の規模でもありません。
きちんと委託契約内容を履行し、組合の代弁者になって
くれるかということです。

もし入居して、管理会社が今ひとつだった場合、みなさん
は黙っている必要は微塵もありません。
管理会社との委託契約は通常1年間です。毎年、通常総会
が開催されますが、議案に「委託契約の更新」があります。

通常議案は議決件数の過半数で決まります。(特別議案は
3/4以上の賛成)この段階で管理会社をチェンジすること
ができます。

ただ、管理会社を変更するのは組合にとって一大事です。
しっかりと準備期間を設け、理事会や専門委員会で検討
を重ね、シナリオを作ってからでないと過半数のの賛成
を得ることはむずかしいです。


みなさんのマンションはみなさんで運営するのが本来の
姿です。間違いありません!

管理会社まかせにしないでマンション内
でのコミュニティ形成が重要だと私は思います。


次回は、管理会社から絶対抗議される?管理会社の変更
について、私が実際に経験したことをお話したいと思い
ます。

posted by starcastle at 23:50| Comment(0) | TrackBack(0) | ■購入前チェック項目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月10日

B-2管理会社ってどういう会社?

<管理会社っていったい何?>

前回の続きになりますが、管理会社についてです。
<マンションコミュニティ〜日本最大の新築マンション
口コミ掲示板>
http://www.e-mansion.co.jp/

を見ていただくと結構いろいろなことが投稿されてます。
デベロッパー(マンション供給会社…売主)や営業マン、
管理会社の対応等々。個人的な不満はキリがないですし、
人それぞれ感覚が違いますので、あくまで参考程度にと
はと思います。
多くの方が問題を提起しているのであれば、ちょっと
自分でも調べた方がよいかもしれません。

だんだんマンションがイヤになってきそうですね。でも
やはりマンションに住んでいる方の話を聞くと、住み
心地は良いようです。買い物、病院、学校、通勤などで
ストレスを感じない空間としては最高ではないでしょう
か?
ちなみに私は極端な高所恐怖症(上を見上げただけで
目まいがする)ため、戸建に住んでます。仕事はマン
ション関係ですけどね。

話がそれてしまいました。すみません。

マンションの管理会社ですが、主に2通りあります。
(1)デベロッパー系
販売する親会社の関連会社、子会社として親会社が分譲
するマンションの管理を引渡し当初から委託管理します。

(2)独立系
マンションの販売会社との資本関係がなく、独立した管
理会社として、上記デべ系のマンション管理組合に対し
リプレイス(管理会社の変更)を仕掛けていきます。

すでにマンションにお住まいで理事長様を経験されてみ
える方なら独立系の管理会社から営業されたことがある
かもしれません。

次にデべ系と独立系管理会社のメリット、デメリットを
書きますが、一般的に言われていることですので、全て
の管理会社に当てはまることではありません。
最近は特に管理会社間の競争が激しくなってきているの
と国土交通省から管理組合をより保護するように法令を
改定していますので、各管理会社も生き残りをかけて
管理をしているようです。

○デべ系の管理会社メリット
・管理会社は基本、管理組合の代弁者的立場にあります。
 そのため、建物や設備に不具合があった場合は売主で
 ある親会社に掛け合います。その場合、売主と管理会
 社のパイプが強いため、売主からゼネコン(建設会社)
 へ強く指導することが可能です。

○デべ系の管理会社デメリット
・竣工当初から管理委託契約を組合と結んでいるため、
 コスト面では管理会社主導の委託料となっている。

○独立系の管理会社のメリット
・徹底的なコストダウンを管理組合に提案することで
 金額的に組合の負担を抑えることができる。

○独立系の管理会社のデメリット
・会社としての規模は小さくなりがちなので、トラブル
 時の対応や、工事受注の際の下請け業者や見積金額
 に不安がある。

管理会社の方が、これを読んだら、間違いなく私に文句
を言ってきそうですが、ある意味現実です。

次回は良い管理会社の判断基準について書きたいと思い
ます。
posted by starcastle at 12:38| Comment(0) | TrackBack(0) | ■購入前チェック項目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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